干货!湾区房产市场出现较大疲软,与这几个因素密切相关
2019-11-06 

 

  随着天气的不断变冷,各种假日的到来,湾区2019年的房地产市场也一定程度上尘埃落定。

图片来自TripAdvisor,版权属于原作者

  如果将2019年第三季度与2018年第三季度进行比较,尽管高端房屋销售保持相对良好的势头,但几乎所有指标都表明湾区房地产市场有相当大的疲软。但与过往一致的是,今年二季度依然是年度销售旺季,而即将到来的四季度隐隐呈现下行状态。

  以下本文将从房屋中位数售价,房屋销售影响因素,销量与降价,房屋成交百分比和租金趋势等指标详细分析Santa Clara CountySan Mateo County近期房地产市场。

  //房屋中位数售价//

  无论是独立屋中位价和还是公寓中位价均在2018年二季度达到较高数字,但同时Santa Clara County 和San Mateo County中位价在今年二季度都较一三季度更高,其中San Mateo County甚至略微超过了2018年二季度高峰期。

  //房屋销售影响因素//

  价格区间和卧室数量对房屋销售量的影响到目前为止,最常见的销售是三居室房屋的售价在一百万至两百万之间,如下面的灰色列所示。(Santa Clara County 一百万以下的三房主要集中在San Jose)。

  //销量与降价//

  在过去的2年中,房屋销售数量大幅下降,降价数量急剧上升。这些通常是买卖双方对公平市场价值的期望不匹配的迹象。

  在2018年秋季,由于未售出房屋的卖方试图在11月中旬寒假市场放慢行情之前引起买主的兴趣,价格大幅下降。

  目前虽不完全清楚我们今年是否会看到类似的动态,但不断攀升的降价比例隐隐预示与2018年同样的局面。

  //房屋成交百分比//

  市场状况最清晰的指标之一是房屋成交(售出)百分比。以下是Santa Clara County自2016年以来该指标数据,从历史上看,并不是过去五个季度的百分比特别低,而是前几个季度的百分比非常高。

  有时,两个时期之间的强烈反差会扭曲人们的市场意识。Santa Clara County已从最热门的地区市场转变为一个更普通的市场。

  2000年以来的就业趋势-自2000年以来房价上涨背后的原因是就业人数的上升和下降。

  自2010年以来,在创造了惊人的就业机会之后,许多新工作的薪资都非常高,在过去的一年中,这个数字总体上趋于稳定(根据CA就业发展部的数据)。这仍然可以作为短期数据:

  //租金趋势//

  住房负担能力,租金和租金控制如今已成为新闻焦点。下图显示了自2012年以来(高科技热潮开始)租金率的急剧上升。

  经济学家认为,租房与买房是两种最主要的住房选择(除去与父母同住的情况),租金和房价通常应呈现平行趋势,任何重大分歧都应随着时间的流逝而纠正。

  //贷款利率//

  一年前,许多专家预测,2019年的平均利率将在5.5%的范围内,但随后却直线下降,这是今年湾区房地产市场的主要动力。

  由于很难预测利率的变动,在现有持续低利率的情况下,对房屋买卖与房价稳定有较大的促进作用。

  关于Vicky Wang

  Vicky毕业于中国顶尖高校,并获得美国University of Missouri的MBA学位,具有八年在中建筑设计开发经历与在湾区八年房屋销售经验,现就职于旧金山湾区/硅谷著名的Compass专业地产公司,办公地点位于Los Altos Downtown,是一位服务旧金山湾区/硅谷社区多年的资深地产经纪人, 2017和2018年共售出100多栋湾区精品房,总销售额超过1亿美金。

  执照号: DRE# 01917792

  电话:408-771-9191

  地址:167 S San Antonio Rd Suite 1, Los Altos, CA 94022

  邮箱:vicky@vickyhousing.com

  官网:http://www.vickyhousing.com

  对话Vicky——

  1. 什么是你所理解的房地产经纪人?—— 每个客人都是需要百分百关注的!

  房产经纪是个集选房看房,合同谈判,协调贷款装修扩建改建于一体的行业。在湾区,每个房子是不同的,每个客人的情况,家庭需求,与未来发展也是不同的,无论在这个行业里多少年,我始终坚持亲自陪同客人看房,分析个案,协调整体,一步一步认真扎实的完成每个交易。

  我深信,每个交易都是独特的,每个客人都是需要百分百关注的,我用我的专业与经验结合个性化定制服务,是我一直坚持与不断完善的方向。从业以来,我甚至已帮助多个家庭成功完成了总计五次以上的交易(包含买卖)。

  感谢客户对我的信任与肯定,很荣幸和客人共同经历房屋买卖中的喜悦与感动。

(加建现场)

  2. 看房过程中有什么特别需要注意的?—— 每个房子都是独一无二的!

  我总是不断的强调每个房子都是独一无二的,即使细微的差别也可能存在本质的区别。2018年一家老客户升级学区房,当周该区上市两套房,相邻半条街,地块与房屋面积,户型结构和朝向都相同,客户倾向于其中全新装修的一套。

  可就在看房过程中,我认为全新装修的一套后院纵深不足以加建一套卧室,而另一套后院则宽一些,经过当场测量的确如此。

  我建议客人购买选择后院更宽的,从市场看,现有的三个卧室不足以满足大部分购买学区房的家庭的需求,不管客户自家居住还是将来转售,四个卧室或具有加建潜力的三个卧室的独立屋会更受青睐。现在客户正在参考我的建议进行加建,建筑师形容说:“这个后院宽度刚好可以加建一套完整合理的主卧,窄一点儿都是不行的!”

  我常常说,请让我和您一起看房,请不要仅仅在Open House时候看房,等等;因为我可能会和您分析什么样的房屋后院一年365天晒不到太阳,或者我可以让您在交通高峰期在屋内感受到Open House时忽略的噪音……和我一起看房,规避具有硬伤和不利因素的房屋,挖掘分析潜在价值,找到自己和市场都满意的优质物业。

(加建完成)

  3. 合同谈判有什么特别的技巧?—— 加价一定不是唯一的选择!

  合同谈判是综合买卖双方条件,市场环境,竞争对手情况,经纪人业内口碑等多重因素的复杂环节,我会根据单个合同有针对性的调整对买家的包装,加强与对方经纪的沟通交流,把握竞争对手动向,策略性的利用合同条款为买家争取较大的机会;还会利用我在业内的声誉为买家争取更多的利益。

  前一阵子,我为客户提交了一个Offer,卖家经纪明确的说,已经有多个这个价位的offer卖家都直接拒绝。卖家写了一封长长的邮件给自己的经纪并同意转发给我,阐述了为什么不能接受这个价位,其中特别提到了这是同一学区里最好的邻里环境,可比较物业卖价如何等等。我一看,乐了,原来卖家不知道他选择的可比较物业也是经由我交易的!我立刻约见了卖家经纪,详细分析了两套房屋的不同点和两场交易的差异性,以此来支持我的客户的offer。我还记得卖家经纪和我说,他已经从别的经纪那里了解过我和我的工作方式,我和他的面谈让他有更多的信息去说服卖家,他愿意选择和我合作!最终,我们在买家满意的价格区间拿下该套物业。

  既然有谈判,加价一定不是唯一的选择!我的客人可能常常听到我说,这个房屋,现在市场价位如何;预期竞争对手有多少;现在出价大致范围;如果超过什么价格,我建议您不必去争,预期多长时间内会有相似物业出现,等等。无论您何时进入市场,我一直都在,不仅把握市场动向,也不断建立和加强业内联系,希望我的努力为您的置业减少价格增加价值。

  4.买新房就只需要agent签名?—— 新房同样需要策略性买卖!

  常常有客人来和我说,我看好了一个新房,你来签个字吧,然后我又苦口婆心一大篇!比如同一区域的新房位置,房型和价格比较;客人现在的人生阶段新房是不是好的选择;预售,中期,尾盘价格如何。。。并且新房由于需要建造时间,哪些因素可能导致延期交房,面对市场变化如何处置。简而言之,新房也需要策略性买卖!

  今年春天房屋市场一定程度下滑,加上雨季较长。导致一部分购买新房的客户延迟收房的同时还要眼睁睁看着同一社区差不多的房子降价。虽然已经不能退出合同并拿回定金了,但我认为,agent依然是可以做一些工作的。近期,成功为新房客户议价,争取了高达92K的直接降价!

  5. 卖房如何实现卖家利益最大化?—— 一条龙服务,全方位包装!

  有一位卖家在我的Google Review写到:As stated before, once I handed over the keys, she arranged the repairs, cleaning, staging, and open houses, and etc.我有一个团队,有经验有热忱,执照装修团队随时可以进场赶工;Staging是从三藩请来的高端设计团队,高品位新家具;花园,清洁,宣传设计,一应俱全。正如我承诺我的卖家,当你把钥匙交给我,就可以放心把一切交给我,我和我的团队会用最少的花费最短的时间呈现最好的效果

staging

  值得一提的是,当我代理卖家的时候,不会同时代理这套房屋的买家。卖家利益最大化是我唯一的目标,我深信房屋的卖价是对我业绩的评判!